Золотая Прага. Почему вам выгодно инвестировать в недвижимость Чехии

Чехия очень привлекает инвесторов в связи с тем, что в стране сравнттельно быстрыми  темпами развивавается  экономика, растут цены на недвижимость и достаточно упрощенная процедура покупки жилья. Какая же прибыль  от инвестиций в недвижимость в Праге?

С 2012 года стоимость недвижимости в столице Чехии  увеличилась на 68%. В последние несколько появилось  много инвесторов со всего мира, желающих вложить свои средства  именно в чешскую недвижимость. Это вызвано тем, что в стране невысокие  налоги, бесплатное образование (детские сады, школы и университеты принимают иностранцев наравне с коренными жителями), доступная ипотека и рост ВВП на 11,2% в год. Почти 8% жилья  в Праге приобретено иностранцами, большая часть из них – росияне (32,5% от всех приобретений), за ними – словаки, азербайджанцы и украинцы. На рынке вторичного жилья русские занимают  второе место  (17% общего количества), на первом  – словаки (20,8%), на третьем — британцы (15,1%).

Стоимость квадратного метра жилья в Праге в среднем около  $4323. В начале 2017 года Прага была ведущей страной по темпу роста цен на жилье в Европе, сейчас она занимает  только  пятое место. Её обогнали  Ирландия, Португалия, Словения и Голландия. По данным Deloitte, с 2014 года цены на недвижимость в Праге увеличились на 46,6%. Причем, цены соответствуют  экономическому развитию страны.

Согласно аналитическим исследованиям  Deloitte, в первые три месяца этого  года в девелоперских проектах Праги составляла около $3750, при этом были реализованы 1484 квартиры. В кирпичных домах  стоимость квадратного метра составляла  $3533 –  продано 675 квартир, в панельных домах – $2757 и продано 756 объектов.

При этом, Чехия  не может вполне обеспечить  спрос  на недвижимость на рынке – разрешение на строительство получать достаточно  сложно, процесс может затянуться  до 10 лет. Европу такие сроки не устраивают. Спрос на приобретение жилья высокий, предложение ограничено –  цены растут.

С 2009 года любой иностранец  может беспрепятственно приобрести квартиру в Праге.  Для этого только нужен заграничный паспорт. В Чехии жилье  могут  купить  даже те, у кого недостаточно средств. Ипотека для иностранцев здесь вполне доступна и  выгодна. Процентная ставка составляет  не более 2,69-3,99% годовых, первоначальный же взнос всего  40% стоимости жилья. При оформлении ипотеки перечень необходимых документов довольно широк: заграничный паспорт, трудовой договор с места работы в России, подтверждение о доходах и кассовые ордеры. Ипотека оформляется за  6 недель и обычно выдается на 20 лет или  до 70-летия заявителя. Процесс приобретения квартир несложный и занимает  не более  2-3 месяцев.

С октября 2018 года должна вступить в силу рекомендация Чешского национального банка. Согласно уточнению, объем ипотечного кредита не должен превышать годового дохода заявителя, увеличенного  в  9 раз.

Чехию уже давно не  считается  постсоветским государством – сейчас она развивается как Германия. В Праге расположено большое количество  главных европейских офисов, она  стала центральным звеном многих международных компаний.

В прошлом  году ВВП в Чехии увеличился  на 4,5%, за последние три года он составил почти 11,2% – это один из самых  высоких показателей в Европе. В конце 2017 года в Чехии был самый низкий в Евросоюзе  уровень безработицы – всего  2,4%. Заработная плата постоянно растет, спрос на жилье превышает предложение, поэтому цены на недвижимость увеличиваются вполне объяснимо.

В Чехии достаточно стабильная политическая ситуация – в стране действуют  несколько политических партий, что оказывает благоприятное влияние на экономику. В Чехии нет миграционного кризиса, который наблюдается в других странах. В стране устойчивый уровень  валюты. Евро укрепляет свои позиции в отношении рубля, а чешская крона – в отношении евро. Поэтому  иностранные инвесторы имеют  отличную  возможность получить дополнительную прибыль.

Инвестиции в недвижимость в Чехии привлекают  также  в плане  путешествий. Владельцы квартир автоматически получают шенгенскую визу на 90 дней в течение  180-ти  дней. То есть,  каждые полгода владелец недвижимости может находиться в Европе по три месяца на законных основаниях. Такую визу выдают согласно  предъявленной выписке из кадастра недвижимости. В Чехии также легко можно  получить ВНЖ: нужно приобрести несколько объектов недвижимости для компании, оформить себя, как владельца, и каждый месяц платить социальные взносы.

Согласно данным Deloitte,  в третьем квартале прошлого года  в Праге было приобретено большое количество недвижимости,  в том числе:  49,69% – это квартиры в девелоперских проектах, 21,89% — в кирпичных домах, 20,65% — в панельных и 7,77% — в коттеджах.

Приобретение жилья связано с  дополнительными расходами. Во-первых, через  год после покупки новой квартиры необходимо  заплатить налог. Например, за квартиру стоимостью $176 000 налог составит около  $47. Во-вторых, если квартиру приобрели на рынке вторичного жилья, новый владелец должен  заплатить налог за перевод права собственности в размере 4% стоимости жилья. Кроме того, необходимо оплатить  услуги агентства недвижимости — в пределах  3-4% от стоимости квартиры.

Если приобрести квартиру в доме, который еще  строится, ее стоимость будет  на 10-15% ниже. Средняя продолжительность строительства  здания  полтора года. Причем,  объекты сдаются в установленные сроки,  так как  в Чехии  застройщик не зависит от дольщиков –  финансовые средства на строительство он получает в банке. Кроме того,  инвестор  получит  улучшенную  планировку квартиры, сможет сам выбрать отделочные материалы.

В стоимость квартиры в новостройке входит полная чистовая отделка – покраска стен, напольное покрытие, сантехника, двери и окна, выводы под электропрборы. На новые квартиры обычно дается  гарантию от одного до пяти  лет  –  в течение этого времени  застройщик обязан исправить все недочеты.

Ожидается, что цены на недвижимость в Праге будут  расти, но более низкими темпами, чем в последние четыре года. Поэтому  инвестиция в чешскую недвижимость – источник стабильного дохода.

Большинство инвесторов приобретают недвижимость, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду. Пользуется спросом как краткосрочная, так и  долгосрочная аренда. По данным организации Prague City Tourism, в прошлом  году в Прагу приезжали  7,5 млн. иностранных туристов. Большинство  из них не останавливались в отелях, а арендовали  жилье через сервисы краткосрочной аренды Booking или Airbnb. Многоим  владельцам  недвижимости в центре города достаточно выгодно сдавать  жилье в  посуточную аренду.

Долгосрочная  аренда также пользуется большим спросом, так как недвижимость дорожает и те, кто не может позволить себе покупку квартиры, стараются его арендовать.  Если квартира находится в комфортном современном жилом комплексе, то  ее место  расположения не имеет  большого значения.

Квартиру обычно сдают  меблированной, так как  в этом случае арендная плата выше на 15-20%. Размер арендной платы зависит от района города. В центре Праги платят   $19,5 за квадратный метр, на окраине – $13. По данным Deloitte, в конце прошлого  года в среднем за квадратный  метр  жилья в столице  платили $15,3. То есть,  за квартиру площадью 65 кв. м можно ежемесячно получать почти $993.

Даже если  инвестор приобрел квартиру в ипотеку,  доход от аренды покроет оплату ежемесячных платежей по кредиту. При  приобретении  квартиры  за $180 505 и оформлении  ипотеки  на 20 лет со сроком фиксации ипотечной ставки на пять лет, при ставке 2,69%  ежемесячный платеж будет составлять  $584. Если квартиру сдавать в аренду за минимальную цену  в $677, то долг банку будут выплачивать арендаторы.

Рентабельность недвижимости в Праге варьирует от 3% до 8%. Прибыль от  инвестиций зависит от расположения квартиры и предприимчивости  владельца. Инвестор может зарабатывать больше, если  разделит трехкомнатную квартиру в центре города на апартаменты и будет сдавать их отдельно. Доход от  долгосрочной аренды составляет от 3% до 5%, краткосрочной – от 5% до 8% после уплаты всех расходов.